開店に備えよう～物件は居抜き？スケルトン？～

最初に

この記事の要約

• 居抜き物件にもスケルトン物件にもメリット・デメリットがある
• 居抜き物件は、居抜かれた理由（背景）によってはリスク増に
• 機材や改装など周辺の別契約に注意

この記事の目的

この記事情報は飲食店（特に唐揚店を応援していますが、他の飲食店経営でも役立つ情報です）をやってみたい方、始めたい方、既に経営や運営をしている方に向けた、ノウハウ提供を目的に書き綴っています。

「飲食店経営は自分には難しいよな」「飲食店経営をやる上でなるべく失敗したくないなぁ」「唐揚店をもっと上手くやるためにはどうすればいい？」など、心配事や疑問に対して、事前に情報をキチンと集められる様記事にしていきます。

これらの情報であなたのお店が盛り揚がることを祈っています。

今日のテーマは「居抜きorスケルトン」

お世話になります。

24時間、365日、

美味しい「唐揚げ」を補給すればするほど

快調な会長、

やすひさです。

飲食店のオープンを具体的に考えている方、

飲食店をオープンすることを決意している方、

飲食店のオープンに向けて準備している方、

といった「予備軍」の方にお役立ちできるよう、

そして、

既に飲食店を経営されている

「諸先輩」の方につきましては、

おさらい程度にでも

活用していただけるよう、

で、あわよくば

ステップアップに貢献できるように、

様々なジャンルの「経営」に携わってきた

私、やすひさの

じっくり漬け込んで熟成させた

運営ノウハウのようなものを、

小出し、単品メニュー的に提供しています。

読んでいただける方の

よき「差し入れ」のひとつとなりましたら幸いです。

よろしくお願い申し揚げます。

今日のお題は、

飲食店を経営している人、

飲食店の経営をこれから目指す人が

新規出店や移転の前段階で直面する

物件選びの「居抜きorスケルトン」問題です。

甲乙つけがたい、物件探し基準

このブログ、

そしてお題を読み進めてくださる皆様に対し、

いまさらおさらいするまでもないような話なのですが、

中には、

「そ・・・そんなの、し、知ってるし・・・」

と、いまさら聞けず、

知ったかぶりをせざるを得ない状況に

追い込まれている方も

なにげにいるかもしれませんので、

念のため、序盤の序盤から入っておきますね。

まず「居抜き物件」は、

厨房の設備や什器備品、

フロアのカウンター席やテーブルなどのインテリアなどが

ほぼほぼ一式残ったまま、

売買・賃貸借される物件のことです。

本来は開業資金・初期費用の多くを割いてしまう

内装工事や設備、インテリアについて、

無償に近い状況でまかなえるとしたら、

それだけでメリットは甚大ですよね。

ただ、オープンに際し、

「こういう感じのお店に…」「こういう場所で…」

というこだわりが強ければ強いほど、

実際問題、ハマる物件は見つかりにくく、

時間と足繁く探し回る手間がかかること、

妥協と言う決断も迫られることは、

覚悟する必要があるでしょう。

一方、「スケルトン物件」は、

住宅の基礎部分や柱、梁、外壁、屋根などといった、

構造部分以外をいちから構築できるよう、

まっさら、スッケスケにした状態の物件です。

内装に関わるものはいちから調達するため、

費用は嵩むわけですが、

いちから始められる感にテンションは揚がりるでしょうかし、

細部までこだわったお店に仕上げられます。

そしてなにより、

居抜き物件に比べて、

はるかに巡り合いやすいです。

資金とオープンまでの時間には余裕があり、

物件探しの手間・労力だけはコンパクトにしたい…という方には、

有力な選択肢ですね。

というわけで、

時間か、お金か、

いずれもカロリーを消費する物件探しですが、

今回は見つけにくい「居抜き物件」を軸に、

選択する際のメリット、デメリットを、

副産物的な要素も含めて、

もう少しだけ、考察してみましょう。

なぜ居抜きなのか、疑問を持つことも大事

「居抜き物件」は、

初期費用を安く抑えられますので、

貯えがあるなら余剰資金を確保でき、

借り入れがある場合も早々の回収が望めます。

そして、

本来なら安定軌道に乗せてから鶏組むべき

大胆な仕入れや特別な設備の投資なども可能で、

他店より抜きんでるような、

「チャレンジ」もしやすくなることでしょう。

そして、

飲食店の開店に向けて求める「居抜き物件」は、

概ね、もともと飲食店だった物件です。

物件があるエリアにゆかりがある人は、

もともと「飲食店がある場所」として認知しているため、

以前の店と重ねる、比較する感覚で記憶に残りやすく、

ゼロスタートよりは優位性があると思います。

ただ、もともとあった飲食店に

いい印象を抱いていた人、

もしくは悪い印象を抱いていた人など、

特別な感情を持たれている人に対しては、

マイナス要素になる可能性もあります。

例えば、

惜しまれるべくして閉店したような

伝説の唐揚げ屋さんだったとしたら、

「愛用した記憶」を損なわないクオリティを出さない限り、

容赦ないマイナス査定が下りやすくなることでしょう。

「新しい唐揚げ屋さん入ったみたいだけど、前の方がよかったよー」

なんて評判が広がれば、

もっともらしい情報として、

「前」を知る人たちに、伝播してしまいそうです。

それとは逆に、

味も接客も悪い、

なにかしらのトラブルがあったなど、

多くの人に不快な思いをさせたお店だったとしたら、

そのままの雰囲気を残したお店には、

近寄りがたい印象も抱いてしまいかねません。

もちろん、

新たに入居するあなたのお店にとっては、

とんだいいがかりですし、

無関係でしかないのでしょうが、

「先入観」を生み出しやすくなるリスクも

踏まえての「居抜き」ですので、

以前にどのようなお店が入っていたのか、

そのお店が退去した理由は何なのか、

なぜ居抜き状態になっているのか…などなど、

取れる情報は事前に取っておくとよいでしょう。

「前の店が立ち退いた理由」がマイナス要素だとしても、

じゃあ、それを逆手にとって、など、

ポジティブな対策にも繋げられるはずですから。

メリットを受けられる「範囲」を事前に把握しよう。

この「先入観」をも踏まえ、

確固たる自信を持ったうえで

「居抜き」から物件を求める場合、

金銭的にも「居抜き」のまま、

その物件を利用できるのかも

確認しておく必要があります。

例えば、

次の入居者の候補となるあなたと、

前の入居者に面識があり、

意思疎通の上でテナントを引き継げる流れとなったとしても、

ビルのオーナーとの約束事が

抜け漏れてしまっているケースが想定されます。

「原状回復義務」や「内装譲渡禁止」の契約が、

前入居者とビルのオーナーで交わされている場合、

当然、後者の了承を得ないといけません。

また、厨房機材や店内装飾を引き継ぐにしても、

前の入居者からの「買取」であるなど、

他の契約（造作譲渡契約など）が必要となるのか、

「無償」での譲渡ができる状態になっているのかで、

開業資金は影響を受けることでしょう。

ちなみに厨房機材などは

「リース」契約で設置されていたもので

蓋を開けてみれば引き継げなかった・・・

なんてこともあるようです。

そしてメーカー保証や、

動作しない場合の保証の有無、所在など、

お互い、後出しで揉めることがないよう、

ひとつひとつ、懸念材料を先読みして、

しっかり潰しておきましょう。

「えー？あれもこれも使えないなら割高だよー」

なんてことにならないように、

特に「ここが気に入った！」要素については、

内見段階で確認しておくようにしましょう。

どちらにしても、

選択肢の幅を広げるためには、

物件探しの開始はお早め＆お気長に！

おすすめのビジネス

様々な飲食店を応援しているやすひさですが、
ビジネスとして一番おすすめしているのは唐揚店です。

ビジネスとしての唐揚げ

やり方と考え方がきちんと分かれば、
唐揚げほど低リスクで始められるビジネスは経験上ありません。
例えばフランチャイズで唐揚げを始めるとして、
これから飲食店を始める方は、
ノウハウをきちんと把握できるフランチャイズの強みを活かして、
通常より早く軌道に乗せられますし、
既存のお店を持つ方にも「一品フランチャイズ」という形態で、
今のお店を生かし唐揚げで利益を得ることもできます。

からあげフランチャイズ

そんな中で唐揚げに特化したフランチャイズ募集サイトがあります。
その名も『からあげフランチャイズ』です。
一般社団法人日本唐揚協会が運営する、
唐揚げが一番わかっている団体による、
安心、安全な唐揚げビジネスのフランチャイズ本部を集めたサイトです。
ぜひ、一度検討してみてはいかがでしょうか？
あなたのビジネスを加速させてください。